Artículos archivados en 19 noviembre 2010

  • Constructoras de engaños: las seis modalidades de estafa inmobiliaria más frecuentes

     

    Proyectos habitacionales paralizados, cobro ilegal del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), conformación de asociaciones civiles para evadir responsabilidades, resolución unilateral de contratos, transferencias a nuevos desarrollos y entrega de apartamentos en condiciones inferiores a las acordadas, son algunos de los mecanismos de estafa que la Sala Situacional Inmobiliaria ha detectado en el proceso de compra y venta de viviendas en proceso de construcción.

    A través de dos “estafagramas”, uno operativo y otro financiero, las víctimas esquematizaron cómo en las etapas de construcción de un conjunto residencial las inmobiliarias y promotoras empleaban diferentes estrategias para incrementar hasta 230% los precios de las viviendas.

    El gancho: planes de pago

    En la primera etapa, que es la de pre-venta y en la cual realizan la captación de capital, las inmobiliarias enganchan a los compradores con un «ventajoso plan de pago». Ante la esperanza de las familias de contar con una vivienda propia, las promotoras cautivan con propuestas de reservar hasta con sólo 4.000 bolívares.

    Luego se inicia la fase crucial del negocio inmobiliario, la opción de compra, en la cual se ofrece en venta un apartamento por un monto y condiciones determinadas.

    En este paso se «amarra» la negociación mediante la entrega de un porcentaje de la inicial del inmueble, usualmente entre 30% y 40%. Para pagar el resto, las inmobiliarias establecían un plazo de 18 a 24 meses. A esos pagos se sumaba, además, la imposición a los compradores de cuotas «especiales», por lo general tres pagos extras de entre 20 mil y 50 mil bolívares cada uno.

    Incluso, empresas como Inversiones Urbania 2007 se negaban a recibir el pago de la inicial de contado porque en ese caso sus márgenes de ganancia resultaban menores, explica Juan Carlos Montes, una de las víctimas de las estafas inmobiliarias.

    Durante la pre-venta, las inmobiliarias incrementaban arbitrariamente el precio del inmueble, en alrededor de 150%, excusándose en una supuesta escasez o aumento de los precios de los materiales para la construcción.

    Quienes no podían costear el nuevo precio se retiraban de la negociación y las inmobiliarias sólo les reintegraban, después de varios meses, entre 30% y 40% de los pagos, bajo el argumento de que el dinero se había usado para cubrir gastos administrativos.

    La vivienda entonces volvía a ser vendida, esta vez con un incremento de entre 17% y 30% sobre el precio original.

    Mientras esto ocurría, las constructoras recibían financiamiento de hasta 80% para su proyecto habitacional, con créditos bancarios que establecen tasas de interés preferenciales (menores de 12%) para el sector de construcción de viviendas.

    Distracción de capital

    La segunda fase del proceso es la construcción. En esta etapa las inmobiliarias, a través de diferentes modalidades, ejecutaban la distracción de capital.

    Para las empresas «era un negocio paralizar la construcción”, porque cuando retomaban la edificiación imponían nuevos precios, destaca Juan Carlos Montes, quien por otra parte denuncia que las inmobiliarias se adueñaban del dinero de los compradores para financiar conjuntos residenciales en el exterior o comprar divisas y títulos valores. Un círculo vicioso, pues ante el desvío del dinero, las obras eran detenidas y se incumplía con los plazos de entrega.

    En entrevista con la Agencia Venezolana de Noticias (AVN), el diputado Augusto Montiel explicó que el uso del dinero de los propietarios en negocios de otra índole generaba una burbuja financiera y una centrífuga inmobiliaria.

    En esa burbuja, las inmobiliarias se enriquecían con la captación de recursos monetarios que no les generaban compromisos finacieros, y a los que en todo caso respondían mediante el incremento de precios de las obras.

    La centrífuga, a su vez, consistía en desviar el dinero recibido para la construcción de viviendas hacia otra inversión. La obra se paralizaba entretanto, incluso por varios años, y sólo al obtener allí las ganancias esperadas le daban continuidad al proyecto habitacional inicial.

    Negocio: INPC

    El negocio resultaba todavía más redondo para los empresarios, pues utilizaban el retraso en las obras para incrementar sus ganancias con el cobro del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) como tasa de interés, cuando en realidad representa un índice económico.

    Las compañías no sólo obligaban a los propietarios a pagar el INPC, sino que además lo equiparaban mes a mes al índice de inflación acumulada durante el año.

    Así, si en octubre la inflación se ubicaba 1,2% y el total en esos 10 meses del año era de 17%, éste último era el porcentaje de recargo del mes aplicado por las promotoras.

    En algunos casos las empresas exigían hasta 150.000 bolívares fuera de lo establecido en el contrato, aumento que en muchos casos representaba más de 30% del valor original de la vivienda.

    Cuando el Estado ratificó la prohibición de cobrar el INPC, las inmobiliarias aplicaron una nueva estrategia: exigir a los compradores firmar un segundo contrato para camuflar este pago bajo otros conceptos.

    Por lo general le indicaban a los propietarios que, por haberse retrasado en el pago de mensualidades y cuotas «especiales», debían cancelar una multa, medida ésta que en la mayoría de los casos no estaba estipulada en el contrato. El monto de la «sanción» oscilaba entre 20 mil y 50 mil bolívares, lo que generaba que el precio de la vivienda subiera al menos 15%.

    En la fase de construcción también aplicaban la transferencias a nuevos desarrollos habitacionales. Ofrecían a los propietarios cambiarse a otros proyectos que supuestamente estaban más avanzados, y de esa manera logaban firmar otro contrato en el cual se establecía un nuevo precio.

    La desesperación de algunas familias por el retraso de las obras las conducía a aceptar las imposiciones de las empresas. Vendían sus pertenencias o se endeudaban para cumplir los pagos exigidos, con la esperanza de tener pronto su nuevo hogar.

    Ganancia ilimitada

    Estas inmobiliarias no tenían límites para realizar incrementos irracionales. En la última fase de venta, conocida como protocolización, aumentaban el precio una vez más, volviendo a incluir el cobro del INPC.

    A quienes se negaban a pagar este nuevo incremento les rescindían de manera unilateral los contratos. Algunos compradores corrieron con suerte y recibieron siquiera 40% del dinero de su inversión, otros sólo tienen la esperanza de que les devuelvan un porcentaje indeterminado del dinero entregado.

    La problemática en la fase final de la venta se agudizaba porque la banca, en complicidad con las constructoras, negaba los créditos a cerca del 50% de los compradores de un conjunto residencial, denuncia Juan Carlos Montes, afectado por la estafa inmobiliaria.

    Al no poder pagar de contado el resto de la deuda, la familia perdía la vivienda y se le resarcía sólo un porcentaje de su dinero. El inmueble era entonces vendido a otro comprador con un aumento de hasta 75%.

    A quienes lograban la aprobación del crédito les imponían como condición, para recibir las llaves de sus casas, otro pago que estaba fuera del contrato, en el cual una vez más se cobraba el INPC.

    De esta forma, un apartamento que en la pre-venta era ofrecido en 414.000 bolívares terminaba costando 1.150.000 bolívares. Un incremento de hasta 230% para el comprador, mientras que la ganancia de los empresarios podía superar el 500%.

    Pero el víacrucis de los propietarios aún no había terminado. A los pocos meses de haber sido estrenados, los inmuebles muchas veces presentaban fallas como filtraciones, problemas en el suministro de agua, ausencia de ascensores, entre otras irregularidades.

    La trampa de las asociaciones civiles

    Una de las modalidades de estafa que se ha hecho común es la conformación de asociaciones civiles, a través de las cuales las constructoras convirtieron a cientos de familias que aspiran a un hogar en «accionistas obligados» y ejecutantes de las obras. Así, eran las asociaciones civiles y no las promotoras las que cargaban con los costos inflacionarios mientras se desarrollaba el urbanismo.

    El alcalde de Baruta y militante de la oposición venezolana, Gerardo Blyde, denunció el 5 de noviembre pasado que estas compañías violan las ordenanzas sobre porcentajes de construcción de una parcela: «Venden más cuotas de participación ligadas a unidades habitacionales que las que jurídicamente pueden construir y vender».

    Posteriormente, diji, los empresarios acuden a las ingenierías municipales y, «si son corruptas», logran el permiso para la construcción ilegal.

    Lo grave es que después que se aprueba de forma irregular un desarrollo urbanístico, «la ordenanza queda violada» y las familias que han invertido todos sus ahorros obtienen su vivienda de manera irregular.

    En caso de que una alcaldía no avale la construcción ilegal y niegue el permiso de habitabilidad, se inicia otro tipo de drama para los propietarios, porque «el constructor les dice que él es un santo de iglesia y que el malvado del alcalde no quiere darle los permisos para que ellos puedan vivir en sus apartamentos», describió el burgomaestre en su columna de opinión del diario privado El Universal.

    En esas circunstancias, el problema es para quienes aparecen como compradores del inmueble, porque legalmente, debido a la trampa de las asociaciones civiles, son aquéllos y no la promotora la que incurre en la irregularidad. Cuando entonces la alcaldía debe ordenar la demolición del edificio, se vienen también abajo las esperanzas de familias que llevan años trabajando por una vivienda propia.

    El anhelo de miles familias ha sido aprovechado por grandes empresas que jugaron con su esperanza y los obligaron a sacrificar ahorros y pertenencias, mientras planificaban nuevas estrategias para obtener más ganancias a costa de ese sueño.